¿Parcelaciones ecológicas? La importancia de informarse para cohabitar responsablemente en la naturaleza

“Se venden ecoparcelas con bosque nativo, borde de río y vistas inmejorables”, “ven a vivir en un entorno natural, cerca de reservas, bosques, volcanes y lagos”, “conoce nuestras eco parcelas con vertiente, bosque sureño y estero privado”, “cambia el despertar con bocinas, por un despertar con el sonido de las aves fuera de tu casa”, dicen algunos de los cientos de avisos comerciales de parcelas de agrado, que prometen un cambio de vida conectados a la naturaleza.

Un fenómeno en constante crecimiento, pero escasa normativa. Según el estudio “Parcelas de agrado desde la perspectiva censal y territorial”, realizado por en forma conjunta entre el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC, el Observatorio de Ciudades UC y el Instituto Nacional de Estadísticas, los asentamientos humanos asociados a parcelas de agrado han proliferado de manera exponencial en el periodo que transcurre entre el Censo 2002 y 2017. Así, por ejemplo, en lo que respecta a las viviendas correspondientes a las comunas estudiadas en la Región Metropolitana, se identifica un porcentaje de crecimiento general que alcanza un 369,3% y en los casos regionales alcanza un 820,6%. Por otro lado, la población demuestra un porcentaje de crecimiento general que alcanza un 371,6% en la Región Metropolitana y 934,8% en los casos estudiados en otras regiones.

Este crecimiento de parcelas de agrado ha sido estudiado desde el punto de vista de la pérdida de suelo rural de calidad y potencialidad agrícola, no obstante, es una tendencia que tiene consecuencias que van mucho más allá, como la pérdida del valor del medio rural, segregación social, fragmentación de ecosistemas, inexistencia de planificación territorial, aumento de la demanda de agua rural, sobrecarga de la vialidad existente con el consiguiente aumento en la producción de CO₂ y, por supuesto, la ausencia de infraestructura básica como alcantarillados y/o sistema de tratamiento de aguas servidas.

En general, los vendedores tratan de subdividir los predios en la mayor cantidad posible de parcelas para tener un rápido retorno de la inversión, y, por otro lado, los propietarios hacen valer su derecho a la propiedad privada realizando cambios dentro de sus sitios, como cercar, cortar árboles, o introducir mascotas sin supervisión, sin siquiera pensar en los efectos que traerán esos 300 metros de cercado perimetral en la fauna, ni las consecuencias de deforestar el predio, ni las implicancias que tiene dejar un perro o un gato sin supervisión en un entorno que es rural o natural.

“El hecho de vivir en un entorno natural no te convierte en amante de la naturaleza. Muchos de los terrenos que se venden como eco parcelas no son más que una estrategia comercial de moda, a menos que sean proyectos con una vocación de conservación o restauración, y con un respectivo plan de manejo para ello. Todos quieren vivir en un espacio natural, pero, muchas veces, esa decisión se toma sin informarse del tipo de proyectos que se ofrecen y las personas terminan viviendo igual o más desconectados de la naturaleza que antes, o sin entender los daños que están generando”, asegura Macarena Soler, abogada ambientalista y fundadora de Geute Conservación Sur.

Un ejemplo noticioso de la falta de estándares al momento de crear proyectos inmobiliarios en zonas naturales ha sido el loteo “Altos de Maullín”, ubicado a orillas del río Maullín, en la Región de Los Lagos. El proyecto fue sancionado por la Superintendencia de Medio de Ambiente y detuvo las obras luego de diferentes denuncias, ya que al menos 21 parcelas estarían ubicadas dentro del Santuario de la Naturaleza Humedales del Río Maullín, y, además, se constató la construcción de caminos interiores e instalaciones eléctricas, que han provocado no solo tala de bosque nativo en zonas de alta pendiente, sino también posibles deslizamientos de suelo y rocas hacia la ribera del río.

Sin embargo, la mayoría de los casos siguen destruyendo los ecosistemas y la ruralidad sin ser noticiosos y, peor aún, cumpliendo las actuales normativas chilenas. Así, por ejemplo, según datos del Servicio Agrícola y Ganadero, en la comuna de Ancud se realizaron un total de 2.631 parcelaciones solo en el año 2020. ¿Qué implicancias podría tener esto en un territorio que tiene una vocación claramente rural?

El geógrafo y activista ambiental Álvaro Montaña, explica que “la subdivisión de terrenos transformó la propiedad de la tierra, de minifundios concebidos para la autogestión de recursos para la autonomía alimentaria, hacia los loteos ideados para vivir en el campo, mas no del campo”. Pero el problema no ha sido solo alterar la vida rural, sino que la escasez hídrica de la isla. Año a año, las municipalidades deben desembolsar gran cantidad de dinero repartiendo agua a los vecinos de los sectores rurales mediante camiones aljibe.

“Esta transformación genera fuertes impactos sobre la disponibilidad de agua para consumo humano, pues, más que la carga misma que produce su extracción sobre los acuíferos, es importante considerar los efectos que la depredación del bosque y en específico la zona de humedales y turberas sufren a causa de la urbanización de las zonas rurales, o bien del cambio de uso del suelo que implica su subdivisión, pues generan una importante perdida en la capacidad de retención del recurso hídrico”, asegura Beatriz Bustos, profesora asociada del departamento de geografía de la Universidad de Chile, quien está liderando un estudio sobre los efectos de las parcelaciones en el área de Ancud.

¿Y si mi anhelo es conservar?

A la vez, ese anhelo innato que tenemos como especie de conectarnos con la naturaleza, visitarla, habitarla, vivirla y poseerla, ha aumentado el interés por la conservación, convirtiéndola en una tendencia mundial que ha aumentado a través de los años. Conservar un espacio natural se ha vuelto cada vez más en un verdadero privilegio.

En países como Australia, Brasil, Costa Rica y Sudáfrica, las Áreas Protegidas Privadas son parte importante de las estrategias nacionales de conservación, pues se reconoce en ellas el rol que tienen para suplir las deficiencias que tienen los sistemas públicos: en primer lugar, la escasa representatividad de ecosistemas bajo protección, en Chile el 80% de la biodiversidad está fuera de las áreas protegidas; y, en segundo lugar, la falta de conectividad ecológica que existe entre las áreas protegidas, donde el Sistema Nacional de Áreas Silvestres Protegidas del Estado (SNASPE) está concentrado en su mayoría en tres regiones de la Patagonia chilena (Los Lagos, Aysén y Magallanes) y su representatividad en los demás ecosistemas del país actúa solo como pequeñas “islas de protección”, sin estar conectadas entre sí e insertadas en territorios degradados o en degradación de sus ecosistemas.

“El enfoque de conservación de islas de protección en un mar de paisajes fuertemente antropizados no es suficiente, para afrontar los desafíos de la actual crisis climática, crisis ecológica y colapso socioambiental. Es necesario que la conservación salga de las áreas protegidas del Estado e involucre las zonas rurales, en este sentido hablar de paisajes de conservación y de prácticas de manejo y de ordenamiento territorial que contemplen la conservación, la restauración de paisajes rurales es un imperativo de la ley que crea el Servicio de Biodiversidad y Áreas Protegidas y también de la futura Constitución”, asegura Álvaro Montaña.

Las áreas protegidas privadas tienen el potencial de aumentar la representatividad de los ecosistemas protegidos y contribuir a la conectividad espacial, al actuar como una franja que une dos o más áreas protegidas que no estaban conectadas previamente.

En Chile se han incorporado instrumentos legales y técnicos que hoy permiten desarrollar proyectos que vayan de la mano con la conservación rentable y asegurada a largo plazo. Es decir, hoy existe la oportunidad de garantizar la conservación privada en lugares con alto potencial ambiental de conservación y/o restauración ecológica, invirtiendo de manera segura, rentable y con aumento del patrimonio en el tiempo.

Así, en 1997 se realizó un primer catastro de esfuerzos de conservación privados, donde se identificaron 39 iniciativas de conservación de tierras, cubriendo 450.000 ha. En 2013, fecha del último catastro oficial, había 310 áreas identificadas como iniciativas de conservación privadas, sumando más de 1.669.151 ha. Si bien no existen datos oficiales más recientes, este último catastro da cuenta del crecimiento y la masividad del movimiento.

Bienvenidos los DRC

Para que un área protegida privada sea considerada como tal, hay dos fórmulas. Una es que sea declarada Santuario de la Naturaleza, figura que no acomoda a muchos conservacionistas, porque las tierras quedan bajo la supervisión del Consejo de Monumentos Nacionales. La segunda alternativa, corresponde al Derecho Real de Conservación (DRC), ley 20.930 promulgada el 10 de junio de 2016, que constituye una nueva herramienta para la conservación para las iniciativas de conservación privadas, ya que permite al dueño de un predio destinarlo voluntariamente a conservación sin perder su derecho de propiedad sobre el mismo, además de asegurar la continuidad de la iniciativa en el tiempo.

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El DRC permite conservar valores ambientales, paisajísticos o ecosistémicos, como, por ejemplo, especies de flora y fauna, calidad del suelo o agua, belleza escénica y paisaje, servicios ecosistémicos e, incluso, prácticas o valores socioculturales. Así, un DRC puede limitar la capacidad de carga de un predio, restringir proyectos inmobiliarios (subdivisiones solo en macrolotes, m2 de construcción, altura, características arquitectónicas, etc), la no realización de ciertas actividades comerciales e industriales (no explotación agrícola, forestales, etc.) y, algo clave: la obligación de ejecutar o supervisar un plan de manejo acordado.

Se firma entre el dueño de un predio y un titular, que puede ser una Junta de Vecinos, Corporación, Universidad o Fundación. El titular tiene el rol de Exigir al propietario el cumplimiento de lo acordado en el contrato DRC y colabora con él, con el fin de asesorar y prevenir acerca de potenciales amenazas o conflictos para conservar.

“Cuando trabajamos un DRC aplicamos un modelo similar al que se emplearía para desarrollar un Parque Nacional, pero con la diferencia de que estos terrenos están destinados para cohabitar la naturaleza responsablemente. Para ello, realizamos un estudio de la vocación territorial, espacial y ecológica del terreno antes de subdividir, estudiando su geomorfología, hidrología, ecosistemas, biodiversidad, entre otros, para definir una zonificación con diferentes tipos de uso: zona de conservación de la biodiversidad, zona de restauración, zona de uso intensivo, zonas húmedas de conservación, áreas preferentemente de conservación, zona de equipamiento, etc. Junto a ello, se realiza un plan de manejo que define la conservación del lugar, el cual se renueva cada 5 años”, explica Macarena Soler, sobre la asesoría técnica y legal que entregan desde Geute Conservación Sur a inversionistas que están realmente interesados en crear proyectos de conservación.

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Otra característica de los DRC es que la conservación se puede hacer a perpetuidad, por lo tanto, las características que hacen único al terreno se mantendrán, lo que hace improbable la disminución de su plusvalía por deterioro del terreno por causas antrópicas (tala de bosques, instalación de industrias contaminantes, etc). Por el contrario, la plusvalía iría al aumento, ya que se asegura la mantención de los valores de conservación que el contrato y las partes buscan proteger

Recomendaciones para cohabitar en la naturaleza de manera responsable

“El llamado es a que todos los desarrolladores inmobiliarios, los intermediaros como las corredoras y los futuros compradores de parcelas de agrado, se informen y entiendan que, si llegan a vivir en un entorno natural, deben convivir con respeto y ética en un ecosistema que tiene una dinámica propia a la cual uno debe adaptarse. Se trata de la ecología humana, de la buena vecindad, de llegar a aportar al lugar y contribuir a la ecología social–comunitaria del territorio donde se inserta mi parcela”, dice Álvaro Montaña.

Algunas recomendaciones y consideraciones:

• Evite la instalación de cercos, ya que obstaculizan el tránsito de especies.
• No deje gatos y perros domésticos sin supervisión, ya que ahuyentan a la fauna silvestre, les transmiten enfermedades y/o los depredan.
• Considere restaurar y regenerar ecosistemas degradados generando un impacto ambiental positivo, plantando árboles nativos, restaurando los bordes de ríos y humedales.
• Infórmese de los aspectos físico-naturales para habitar seguro: si el territorio está expuestos a peligros naturales como anegamiento, inundación, nevadas, temporales, procesos de remoción en masa, entre otros.
• Sea cuidadoso con la forma y estilo de vida rural, con la idiosincrasia campesina, con las costumbres y la identidad.
• Dentro de la propiedad privada, reconozca que existe el uso comunitario, por ejemplo, con un camino histórico, acceso a ríos, lagos, mar, montañas u otros.