Oxford premia a estudio que alerta sobre el uso de figura ambiental para expandir proyectos inmobiliarios en el sur de Chile
Arquitectura USS
La Investigación de Ricardo Greene (Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño USS) y Pedro Pablo Achondo (Instituto de Geografía, PUCV), analiza una figura jurídica creada para promover la conservación ambiental en tierras privadas. A partir del concepto de “ficción legal ecológica”, los autores muestran cómo esta figura ha sido aplicada en parcelaciones inmobiliarias de la Región de Los Lagos, donde el discurso ecológico convive con crecientes usos residenciales y turísticos del suelo rural.
Un estudio sobre el uso del Derecho Real de Conservación (DRC) en el sur de Chile —herramienta legal creada para la protección ambiental— fue distinguido a nivel internacional tras advertir un fenómeno que podría estar facilitando la expansión de proyectos inmobiliarios en territorios de alto valor ecológico. La investigación, liderada por el académico de Arquitectura de la Universidad San Sebastián, Ricardo Greene, junto a Pedro Pablo Achondo (PUCV), obtuvo el Richard Macrory Prize, reconocimiento otorgado por el Journal of Environmental Law de la Universidad de Oxford, considerada la principal revista académica del mundo en derecho ambiental. El premio distingue anualmente al artículo más influyente publicado por la revista.
El estudio analiza el funcionamiento del DRC —vigente en Chile desde la Ley N° 20.930 de 2016— en la Región de Los Lagos, una de las zonas con mayor presión inmobiliaria reciente del país. La figura permite a propietarios establecer restricciones voluntarias sobre sus terrenos con fines de conservación, bajo la supervisión de un tercero garante. Sin embargo, a casi una década de su implementación, los investigadores detectaron un patrón emergente: el instrumento está siendo incorporado en subdivisiones rurales de gran escala, donde coexisten discursos de conservación con desarrollos residenciales y turísticos de alto estándar.
Según los autores, en estos casos el DRC permite “legitimar usos que de otro modo estarían prohibidos por la normativa territorial”, configurando lo que denominan “ficciones legales ecológicas”: mecanismos que aparentan proteger la naturaleza, pero que en la práctica habilitan la urbanización del suelo rural. “El instrumento no necesariamente está cumpliendo el objetivo para el cual fue diseñado”, plantea Greene, apuntando a una reinterpretación del marco legal en contextos de alta presión inmobiliaria.
Presión territorial y cambio demográfico
El fenómeno se observa con especial fuerza en la cuenca del lago Llanquihue, uno de los territorios con mayor riqueza ecológica del país, pero también uno de los más dinámicos en términos de crecimiento reciente. De acuerdo con el estudio, comunas como Puerto Varas han experimentado un aumento superior al 62% de su población entre 2002 y 2024, impulsado por procesos de migración desde grandes ciudades, acelerados tras la pandemia y el auge del teletrabajo. Este crecimiento ha intensificado la demanda por suelo rural y tensionado los instrumentos de planificación existentes.
Cómo opera el mecanismo
La investigación —basada en trabajo de campo entre 2021 y 2024, 41 entrevistas en profundidad y análisis de contratos y proyectos— documenta que en muchos desarrollos el DRC se aplica solo a una fracción del terreno (como parques, humedales o corredores biológicos), mientras el resto se destina a uso residencial. En otros casos, el estudio detecta que las entidades encargadas de fiscalizar el cumplimiento de las restricciones ambientales están vinculadas a las mismas inmobiliarias que impulsan los proyectos, lo que genera potenciales conflictos de interés. Los impactos territoriales identificados incluyen fragmentación de bosques nativos, interrupción de corredores ecológicos y restricción de accesos tradicionales a espacios naturales, como riberas de ríos o caminos de uso histórico.
Un problema estructural, no aislado
El artículo sostiene que estas prácticas no corresponden a desviaciones puntuales, sino a un patrón más amplio en la gobernanza del suelo rural en Chile, marcado por una débil planificación territorial. Uno de los hallazgos centrales es la desconexión entre la lógica jurídica y la ecológica. Mientras la ley opera sobre predios individuales, los ecosistemas funcionan como sistemas continuos e interdependientes. Así, múltiples proyectos que protegen pequeñas áreas de manera aislada terminan generando, a escala territorial, “fragmentos verdes” sin conectividad suficiente para sostener la biodiversidad.
Un debate abierto en política pública
El estudio se inserta en un contexto de discusión legislativa. Actualmente, el Congreso analiza reformas al régimen de parcelaciones rurales, donde el uso del DRC forma parte del debate. Los autores no proponen eliminar esta herramienta, sino fortalecer su diseño e integración con políticas de ordenamiento territorial. Plantean avanzar hacia una planificación rural que articule dimensiones ecológicas, legales y sociales, y que aborde los territorios como sistemas complejos. “Para que estos instrumentos cumplan su objetivo, deben dialogar con una planificación territorial más robusta”, señala Greene.
El jurado internacional destacó el trabajo por su carácter innovador, su enfoque interdisciplinario —que combina análisis jurídico, etnografía y teoría socio-legal— y su relevancia global, subrayando que el caso chileno abre preguntas aplicables a otros países que enfrentan tensiones entre desarrollo inmobiliario y protección ambiental. La investigación se desarrolló en el marco de un proyecto Fondecyt sobre migración hacia ciudades no metropolitanas y sus impactos territoriales, y posiciona a Chile en el centro del debate internacional sobre nuevas formas de regulación ambiental.
El Richard Macrory Prize reconoce cada año al artículo más influyente publicado en el Journal of Environmental Law, posicionando esta investigación chilena en el centro del debate global sobre regulación ambiental.
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