Sector Puerto Toledo, en la comuna de Puerto Montt, límite con Maullín. Crédito: © José Cardenas Vejar.
Sector Puerto Toledo, en la comuna de Puerto Montt, límite con Maullín. Crédito: © José Cardenas Vejar.

Desde las localidades costeras cercanas a las grandes urbes, hasta los terrenos más inhóspitos del sur de nuestro país, se siente la presión por más y más parcelas. Ya sea con el fin de instalar una primera, segunda o tercera vivienda, o como inversión a futuro, lo cierto es que las parcelaciones de predios rurales, denominadas “parcelas de agrado”, son un fenómeno que ha ido al alza de forma exacerbada en los últimos años.

Una de las razones de este boom, quizás la más importante, tiene que ver con la pandemia y las cuarentenas prolongadas. Miles de trabajadores llevan meses funcionando desde sus hogares, dependiendo únicamente de una conexión a internet y espacio para trabajar. Con ello, la cercanía de la oficina está dejando de ser un factor tan relevante, y el fenómeno del teletrabajo pareciera ser una tendencia que permanecerá más allá de que la emergencia finalice.

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Por ello, muchos han preferido migrar desde las grandes urbes a ciudades intermedias o comunas rurales, a entornos naturales mucho más amigables y tranquilos que ofrecen una mejor calidad de vida y seguridad. «Se generó un éxodo de gente de Santiago y otras ciudades al campo, al lago o al mar. Yo diría que un caso interesante por revisar es el caso de Matanza, Puertecillo, Villarrica, Frutillar y Cachagua; zonas que siempre han sido muy de segunda vivienda y destino turístico, y de repente, durante todo el año hay flujo, hay gente, hay movimiento. Y esto es un fenómeno mundial. Pasó en Sidney, pasó en Nueva York, pasó en San Francisco, Londres, en todas esas grandes ciudades», añade Hernán Passalacqua, director ejecutivo de Fitzroy Tourism & Real Estate.

Este traslado tiene un efecto positivo en el sentido que potencia la economía en regiones, así como aporta a la descentralización. «El tema que es muy positivo es la descentralización, que la gente está dejando la ciudad, y eso está generando algo que siempre hemos querido, que es que se empiece a atomizar el poder en diferentes lugares. Por ejemplo, lugares interesantes son Pucón, Puerto Varas y Reñaca, que por un lado han tenido un mal plan regulador, un mal desarrollo, aguas contaminadas, pero una vida social súper rica, con buena integración social, buenos colegios y buenas clínicas. La falta de planificación, público y privado, es lo que ha fracasado en algunos lugares», agrega el experto en turismo.

No obstante, igualmente tiene un efecto negativo ya que el aumento desmedido de las parcelaciones, así como las malas prácticas, hoy amenazan a la biodiversidad y al paisaje de distintas zonas de nuestro país.

Prácticas y el origen del problema

Sector Puerto Toledo, en la comuna de Puerto Montt, límite con Maullín. Crédito: © José Cardenas Vejar.
Sector Puerto Toledo, en la comuna de Puerto Montt, límite con Maullín. Crédito: © José Cardenas Vejar.

En 1980 se promulgó el Decreto Ley Nº 3.516 que establece normas sobre la subdivisión de suelos rurales, cuyo principal objetivo era permitir la plena libertad de dividir los terrenos de aptitud agrícola, ganadera y forestal, con una superficie mínima de 0,5 hectáreas y con la prohibición de cambiar su destino agrícola a los predios resultantes de la subdivisión, salvo excepciones como viviendas sociales o turismo. Las denominadas “parcelas de agrado”.

Como las parcelas tienen denominación agrícola, este trámite se realiza ante el Servicio Agrícola y Ganadero, el cual debe comprobar si los terrenos agrícolas sean iguales o superiores al mínimo de superficie establecido por la ley, y que cuenten con acceso y salida desde y hacia un camino público. Con dicho certificado se continúa la inscripción ante los conservadores de bienes raíces y los permisos de edificación de la municipalidad correspondiente.

Cabe señalar que, según el Decreto Ley 3.516, que establece cuáles son las normativas de construcción en parcelas de agrado en Chile, la vivienda principal del terreno únicamente puede tener una superficie máxima de 500 metros cuadrados.

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La dictación de esta normativa se realizó con el propósito original de resolver un problema que afectaba a los asignatarios de la Reforma Agraria, quienes, hacia fines de los años 70’s, se vieron obligados a vender sus predios rurales y migrar a sectores urbanos por la falta de apoyo financiero y asistencia técnica por parte del Estado. Esto por lo general se generaba en medio de negociaciones muy asimétricas y traía consigo grandes consecuencias socioeconómicas. Sin embargo, en la actualidad, las malas prácticas en el uso de esta normativa y la falta de fiscalización en el otorgamiento de permisos para la construcción de viviendas en predios rurales, han traído consigo un problema que está afectando gravemente a la zona centro-sur de nuestro país.

Crece el negocio de las parcelas y con este la deforestación. Crédito: bioenesonline.
Crece el negocio de las parcelas y con este la deforestación. Crédito: bienesonline.

Ante esto, Diego Luna Quevedo, especialista de conservación de la Red Hemisférica de Reservas para Aves Playeras (Manomet-RHRAP), añade: “Estamos ante uno de los problemas ambientales más severos que atraviesa Chile actualmente y si no reaccionamos a tiempo, las negativas consecuencias serán irreversibles. Las parcelaciones significan principalmente destrucción de zonas naturales y pérdida de paisajes de conservación. En el caso de la zona sur de Chile es significativa la tala y pérdida de bosque nativo causada por la acción de despeje de los terrenos. En la mayoría de los casos, los propietarios talan el bosque y despejan para plantar pasto y especies exóticas de árboles. Se afectan además ecosistemas críticos como los humedales y se pierde hábitat de especies, muchas de ellas en peligro. Uno de los impactos más críticos está relacionado con los ecosistemas hídricos, con afectación directa de fuentes naturales de agua, zonas de recarga e infiltración, es decir, el fenómeno de la parcelación está contribuyendo también a profundizar la crisis hídrica. También se genera afectación negativa y directa a la forma de vida tradicional de las comunidades locales y se pierde identidad cultural.”

Esta tendencia llevada a cabo a través de malas prácticas tiene consecuencias que van mucho más allá de la pérdida de suelo rural de calidad y potencialidad agrícola, sino que involucra la pérdida del valor del medio rural, pérdida de biodiversidad, segregación social, fragmentación de ecosistemas, aumento de la demanda de agua rural, inexistencia de planificación territorial, sobrecarga de la vialidad existente con el consiguiente aumento en la producción de CO₂ y, la ausencia de infraestructura básica como alcantarillados y/o sistema de tratamiento de aguas servidas.

“Se requiere un cambio radical del modelo. Evolucionar hacia un esquema de subdivisión basado en conservación de ecosistemas y paisajes. En la concepción del modelo actual, el desarrollo inmobiliario está siendo antagónico con la naturaleza y eso está afectando bienes públicos que son críticos para la resiliencia frente a la emergencia climática. Hay varias fórmulas, por ejemplo concentrar loteos en determinadas zonas, lotear en menor superficie liberando áreas para conservación e integrando corredores biológicos-ecológicos, etc. Lo que se requiere antes que todo, es un cambio de mentalidad, que es lo más difícil de lograr”, indica el especialista en conservación.

El impacto de las parcelaciones en la naturaleza

En octubre de 2021, Ladera Sur publicó un reportaje titulado ‘Parcelaciones en áreas agrícolas podrían desencadenar desaparición local de carnívoros nativos’, que da cuenta apenas de uno de los impactos negativos de las parcelaciones en ecosistemas y cómo estas, cuando son desarrolladas sin control, medidas y planificación urbana, causan perjuicios a los ecosistemas, fauna nativa y modificación de los terrenos, provocando alteraciones, consecuencias negativas en la biodiversidad y hasta presiones sobre especies que ya están catalogadas como en riesgo o peligro de extinción, según la Unión Internacional para la Conservación de la Naturaleza (UICN).

“Los principales resultados muestran que la subdivisión de tierra (para propiedad privada) tuvo mayor impacto que la pérdida y fragmentación de hábitat sobre la ocurrencia de carnívoros silvestres. Además, la presencia de canes domésticos de libre movimiento también se asoció con la ausencia de animales nativos, particularmente zorros, ya que estos sufren – entre otras situaciones – persecuciones”, apunta el reportaje.

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Por su parte, Fernanda Salinas, Doctora en Ecología por la Facultad de Ciencias Físicas y Matemáticas de la Universidad de Chile, admite que el auge e impacto de las parcelaciones rurales son un tema complejo, vinculado también a la migración interna de ciudades a áreas rurales: «Es un tema súper complejo y que en este momento está en un auge. Hay un incremento, desde que empezó la pandemia y comenzó el teletrabajo, porque las personas vieron la posibilidad de migrar y comenzaron a llegar al sur. Es un fenómeno que se dio también antes de la pandemia, parcelaciones en zonas rurales, pero es algo que está ocurriendo en todo el país. En el su alza más evidente quizá por más campañas de publicidad».

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Salinas hace un paneo por todas las consecuencias e impactos de las parcelaciones y los negocios asociados a estos, que comienza a parecerse una sucesión de descalabros:

«En Chiloé y Aysén los principales ecosistemas están conformados por bosques, turberas, que cuando son degradados estos y los matorrales tenemos entonces sectores enteros que han sido afectados por la actividad agrícola y forestal y que ahora se ven afectados por otros fenómenos. Estas parcelaciones provocan la fragmentación del terreno con la creación de caminos, se tumban árboles enormes que son el lugar de nidificación de aves rapaces. Al no haber más aves incrementan las poblaciones de roedores. En los suelos anegados se requiere drenarlos para se construyan pozos, ocurre la disminución de la napa, se pierde el agua, en esos suelos y llega la sequía«, sumariza.

Los parcelamientos están en auge en el sur de Chile.
Los parcelamientos están en auge en el sur de Chile.

También dice que las parcelaciones que se están viendo ahora están situadas en zonas alejadas de centros urbanos, que por tanto no tienen capacidad para procesar residuos, por lo que se genera otro problema, sumado al de la demanda de leña y contaminación atmosférica. Es, en resumidas cuentas, un problema multisistémico.

«Cuando despejas flora nativa, viene en espinillo. En Aysén también sucede con especies inflamables, y en presencia de alguna chispa, pum, se prende. Hay un creciente interés de de las empresas inmobiliarias, comprando predios y loteándolos. Las personas que compran pueden ser inversionistas, pero otros van con buena intención de vivir y estar en mayor contacto con la naturaleza. La mayoría de nosotros estamos ya acostumbrados a vivir en centros urbanos y no sabemos vivir en medio de la naturaleza. Termina generando un problema en más de un aporte. Las ciudades han sido como todos los ríos e incomodidades del mundo rural han sido solucionados, mientras que en el mundo rural hay que hacerlo todo. Y eso no lo tienen claro todos los que van allá. No conocen del uso del venenos y el impacto en los gatos y otra fauna silvestre«.

Salinas también ve otro tipo de problemáticas, vinculadas a como se aplican o no las leyes, según sea el caso. Es crítica del funcionamiento de CONAF en sus competencias y responsabilidades vinculadas velar la protección e integridad de las áreas forestales: «Hay una baja fiscalización. Su capacidad es mínima, no se ejecutan y hacen denuncias. Y cuando sucede, no avanzan y no pasa nada. Se hacen los caminos y no hay fiscalización. La gente va y ‘limpian’ que es que cortan la vegetación, cuando esas áreas deberían estar protegidas. Llega tiempo después, no buscan responsables y he visto que aunque se pueda presentar una denuncia luego no perseveran en el Juzgado de Policía Legal. Debería cumplir con una función importantísima y no cumple esa función«.

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